IDEA Consult a réalisé une étude indépendante visant à évaluer l’impact de l’offre croissante de coliving et de la colocation organisée sur le marché résidentiel de la Région de Bruxelles-Capitale. L’étude, commanditée par les principaux acteurs du coliving et l’UPSI, a consisté à cartographier et quantifier cette offre, à analyser son poids relatif dans le parc locatif et acquisitif, et à examiner son influence potentielle sur les loyers et les prix de vente, particulièrement dans les communes ayant instauré une taxe spécifique.

Le défi

Dans un contexte de tension relative à l’accès au logement en Région bruxelloise, plusieurs communes ont instauré des taxations pour enrayer le développement du coliving. Un cadre réglementaire régional reste toujours à définir, notamment faute de gouvernement de plein pouvoir. Anticipant des négociations au niveau local, ainsi que des pourparlers au niveau régional, les opérateurs ont souhaité objectiver l’impact de leurs activités.

Compte tenu de la disponibilité limitée de données sur le logement, IDEA Consult a mobilisé différentes bases de données, dont certaines nouvellement accessibles. En complément de l’inventaire et de la caractérisation de l’offre en coliving et colocation organisée, le principal défi consistait à examiner d’éventuelles corrélations entre son déploiement et le fonctionnement du marché immobilier résidentiel bruxellois.

Approche & résultats

Dans un premier temps, avec l’appui des opérateurs, une base de données précise a été constituée permettant de caractériser le coliving et la colocation organisée en région bruxelloise, ainsi que sa distribution géographique et son évolution dans le temps. Celle-ci a été complétée par un certain nombre d’occurrences supplémentaires et comparée à des travaux de recherche existants afin d’en garantir la fiabilité.

Un travail approfondi a ensuite été mené pour identifier le poids du coliving à différentes échelles (commune, quartiers, secteurs statistiques), en déterminant l’importance de cette offre, tant dans le parc résidentiel que sur les marchés immobiliers acquisitifs et locatifs. Il ressort de cette analyse que le coliving se concentre dans certains quartiers (péri-)centraux, principalement de première couronne et qu’il ne représente qu’une part mineure du parc de logements et du marché immobilier.

En dépit du manque de données robustes, suffisamment catégorisées et à différentes échelles géographiques sur les valeurs immobilières, et à défaut de pouvoir établir des corrélations de cause à effet claires, il a néanmoins été possible à partir des données disponibles de mesurer la probabilité d’un impact de ce type d’offre sur le fonctionnement du marché résidentiel acquisitif et locatif bruxellois. Des recherches existantes sur les dynamiques socio-démographiques et l’évolution des quartiers bruxellois ont contribué à mettre en perspective les résultats d’étude.

L’impact du coliving sur les marchés locaux d’acquisition de maisons semble limité ; toutefois, le faible nombre de cas observés rend les analyses peu robustes. Dans les quartiers privilégiés par le coliving, le marché d’acquisition des maisons demeure une niche, essentiellement accessible à des ménages aisés. Sur le marché locatif, à l’échelle des quartiers, le développement du coliving ne semble pas permettre d’enrayer la hausse généralisée des loyers dans des secteurs déjà partiellement gentrifiés et sous pression, où les prix étaient élevés avant l’apparition de cette offre. Une surhausse des loyers est même observée. Aux échelles communale et régionale, les effets du coliving sur le marché locatif apparaissent très limités, celui-ci restant une offre de niche.

Sur base de son étude, IDEA Consult a renforcé ses capacités de conseil aux acteurs publics et privés afin d’optimiser l’apport du coliving et de la colocation organisée. Cette offre semble répondre à une demande réelle et durable — primo-arrivants, jeunes actifs seuls, ménages en transition — mais nécessite un encadrement pour limiter ses effets négatifs : risques de gentrification, problèmes d’habitabilité et de sécurité, flous juridiques, etc. Une régulation pourrait aussi prévenir la surconcentration dans les quartiers denses, mobiliser les logements sous-occupés et encourager une plus grande mixité sociale. Un cadre régional cohérent est donc essentiel pour harmoniser les pratiques communales et garantir une offre accessible et de qualité. 

Une présentation de cette étude a été faite le 12 novembre 2025 dans le cadre du séminaire « Coliving à Bruxelles : du défi à la solution » organisé par l’UPSI.