IDEA Consult heeft een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd om de impact te evalueren van het groeiende aanbod van co-living en georganiseerde huisbewoning op de residentiële markt van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De studie, die werd uitgevoerd in opdracht van de belangrijkste spelers op het gebied van co-living en de UPSI, bestond uit het in kaart brengen en kwantificeren van dit aanbod, het analyseren van het relatieve gewicht ervan in het huur- en koopwoningenbestand en het onderzoeken van de potentiële invloed ervan op de huur- en verkoopprijzen, met name in gemeenten die een specifieke belasting hebben ingevoerd.

De uitdaging

In het Brussels Gewest, waar de druk op de woningmarkt groot is, hebben verschillende gemeenten belastingen ingevoerd om de groei van co-living tegen te houden. Een regionaal regelgevend kader moet nog steeds worden gedefinieerd, met name bij gebrek aan een regering met volledige bevoegdheden. Vooruitlopend op onderhandelingen op lokaal niveau en besprekingen op regionaal niveau wilden de exploitanten de impact van hun activiteiten objectiveren.

Gezien de beperkte beschikbaarheid van gegevens over huisvesting heeft IDEA Consult verschillende databases geraadpleegd, waarvan sommige recentelijk toegankelijk zijn geworden. Naast het inventariseren en karakteriseren van het aanbod op het gebied van co-living en georganiseerde huisgenootschappen, bestond de belangrijkste uitdaging erin om mogelijke correlaties te onderzoeken tussen de ontwikkeling ervan en de werking van de Brusselse residentiële vastgoedmarkt.

Aanpak & resultaten

In een eerste fase werd met de steun van de exploitanten een nauwkeurige database opgezet om co-living en georganiseerde co-housing in het Brussels Gewest te karakteriseren, evenals de geografische spreiding en de evolutie in de tijd. Deze database werd aangevuld met een aantal bijkomende gegevens en vergeleken met bestaande onderzoeksresultaten om de betrouwbaarheid ervan te garanderen.

Vervolgens werd grondig onderzoek gedaan om het belang van co-living op verschillende schaalniveaus (gemeente, wijken, statistische sectoren) te bepalen, waarbij het belang van dit aanbod zowel in het woningbestand als op de koop- en huurmarkt werd vastgesteld. Uit deze analyse blijkt dat co-living zich concentreert in bepaalde (perifere) centrale wijken, voornamelijk in de eerste ring rond de stad, en dat het slechts een klein deel van het woningbestand en de vastgoedmarkt vertegenwoordigt.

Ondanks het gebrek aan robuuste, voldoende gecategoriseerde gegevens op verschillende geografische schaalniveaus over vastgoedwaarden, en bij gebrek aan duidelijke oorzaak-gevolgrelaties, was het op basis van de beschikbare gegevens toch mogelijk om de waarschijnlijkheid te meten van een impact van dit soort aanbod op de werking van de Brusselse koop- en huurmarkt voor woningen. Bestaand onderzoek naar de sociaal-demografische dynamiek en de evolutie van de Brusselse wijken heeft bijgedragen tot het in perspectief plaatsen van de onderzoeksresultaten.

De impact van co-living op de lokale huizenmarkt lijkt beperkt, maar door het geringe aantal waargenomen gevallen zijn de analyses niet erg robuust. In de wijken waar co-living populair is, blijft de markt voor de aankoop van woningen een nichemarkt, die vooral toegankelijk is voor welgestelde huishoudens. Op de huurmarkt lijkt de ontwikkeling van co-living op wijkniveau de algemene stijging van de huurprijzen niet te kunnen afremmen in wijken die al gedeeltelijk geherwaardeerd zijn en onder druk staan, waar de prijzen al hoog waren voordat dit aanbod opdook. Er wordt zelfs een stijging van de huurprijzen waargenomen. Op gemeentelijk en regionaal niveau lijken de effecten van co-living op de huurmarkt zeer beperkt, aangezien het een nicheaanbod blijft.

Op basis van een studie heeft IDEA Consult zijn adviescapaciteiten aan publieke en private actoren versterkt om de bijdrage van co-living en georganiseerde huisvesting te optimaliseren. Dit aanbod lijkt te beantwoorden aan een reële en duurzame vraag – nieuwkomers, alleenstaande jonge werkenden, huishoudens in transitie – maar vereist begeleiding om de negatieve effecten ervan te beperken: risico’s van herwaardering, problemen op het vlak van bewoonbaarheid en veiligheid, juridische onduidelijkheden, enz. Regulering zou ook overconcentratie in dichtbevolkte wijken kunnen voorkomen, onderbenutte woningen kunnen mobiliseren en een grotere sociale mix kunnen stimuleren. Een coherent regionaal kader is dus essentieel om de gemeentelijke praktijken te harmoniseren en een toegankelijk en kwalitatief aanbod te garanderen.

Deze studie werd op 12 november 2025 voorgesteld in het kader van het seminarie “Coliving in Brussel: van uitdaging naar oplossing”, georganiseerd door de UPSI.