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Etude de faisabilité économique de l’ordonnance imposant 25% de logements à finalité sociale dans les projets résidentiels en Région Bruxelles-Capitale
Loïc Géronnez
Expert Développement Territorial & Immobilier
"IDEA Consult a accompagné le cabinet de la Secrétaire d’Etat à l’urbanisme dans l’étude de faisabilité et le paramétrage d’une possibilité de rachat systématique de 25% de logements par les acteurs publics dans les projets résidentiels privés neufs.
Particularité, ces logements à finalité sociale seront rachetés à un prix préférentiel (le même prix dans tous les quartiers de la région à l’horizon 10 ans) par les acteurs publics bruxellois."
Le défi
Dans un contexte de crise du logement abordable (avec plus de 50 000 ménages en attente d’un logement social à Bruxelles), le Gouvernement bruxellois s’interroge sur la mise en place de nouveaux leviers pour accélérer la création de logements abordables. Le cabinet de la secrétaire d’État à l’urbanisme a ainsi commandité une étude de faisabilité pour examiner l’opportunité d’imposer une part de logements publics dans les programmes neufs bruxellois, allant au-delà du dispositif existant lié aux charges d’urbanisme.
La méthode & les résultats
Fort de son expérience en matière de régulations urbanistiques, de politique du logement et de faisabilités financières, IDEA Consult a réalisé pour le cabinet une étude sur le paramétrage de cette mesure à travers différents scénarios. Outre l’expertise financière et contextuelle interne, différents acteurs publics et privés bruxellois ont été consultés pour valider les hypothèses, les indicateurs et la faisabilité des modèles proposés.
L’étude réalisée a identifié différents scénarios d’application et a mis en exergue des exemples régionaux et internationaux pour mieux cerner les contraintes de ce type de mesure (Flandre, Wallonie, France, Catalogne, etc.). Il en ressort que :
- Il est possible d’imposer une part de logements publics dans les programmes neufs, à l’image de ce qui est pratiqué dans d’autres pays (comme en France). Cette mesure favorise la mixité sociale et permet le développement d’une offre de logements abordables quelle que soit la valorisation du quartier.
- Pour rendre cette mesure soutenable pour les acteurs bruxellois, et ceux de toute la région, il est envisageable de fixer un prix d’achat déterminé pour ces logements. Cela permettrait de décorréler le prix d’achat pour les acteurs publics des fortes augmentations du marché immobilier. Il doit être possible pour les acteurs publics de ne pas acquérir ces logements si leurs ressources financières ne le permettent pas. Les 25% de logements sont ainsi commercialisés par le développeur sur le marché libre.
- Pour acheter au même prix dans toute la région, quel que soit le niveau de prix du quartier, il est nécessaire de prévoir une période de transition afin que les développeurs et propriétaires fonciers s’adaptent à cette nouvelle réglementation.
- En fixant le seuil minimum des programmes affectés à 3 500 m², on atteindrait la moitié de la production de logements neufs en région bruxelloise.
Suite à ce travail de recherche et de paramétrage réalisé en 2023, IDEA Consult, fort de son expérience du fonctionnement institutionnel bruxellois, a continué d’accompagner le cabinet de la secrétaire d’État en 2024 dans le dépôt du texte, la présentation du texte auprès des différents organes consultatifs et les modifications à apporter suite aux différents avis rendus.