Elk jaar werken wij aan meer dan 300 projecten.
Economische haalbaarheidsstudie van de ordonnantie die 25% sociale woningen verplicht stelt in woonprojecten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Loïc Géronnez
Expert Gebiedsontwikkeling & Vastgoed
"IDEA Consult heeft het kabinet van de Staatssecretaris voor Stedenbouw bijgestaan bij de haalbaarheidsstudie en de parametrisering van de mogelijkheid om 25% van de woningen in nieuwe private woonprojecten systematisch door publieke actoren aan te kopen.
Concreet zullen deze sociale woningen tegen een referentieprijs (dezelfde prijs in alle wijken van het gewest in de komende 10 jaar) worden aangekocht door de Brusselse publieke sector."
De uitdaging
Binnen de context van de crisis in betaalbare huisvesting (met meer dan 50.000 huishoudens die wachten op een sociale woning in Brussel) overweegt de Brusselse regering de invoering van nieuwe hefbomen om de creatie van betaalbare woningen te versnellen. Het bureau van de staatssecretaris voor Stedenbouw heeft een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren om te onderzoeken of het opportuun is om een percentage sociale woningen op te leggen in nieuwe ontwikkelingen in Brussel, die verder gaan dan het bestaande systeem dat gekoppeld is aan stedenbouwkundige lasten.
De werkwijze & resultaten
Op basis van haar ervaring in stedenbouwkundige regelgeving, huisvestingsbeleid en financiële haalbaarheid heeft IDEA Consult namens het kabinet een studie uitgevoerd naar de parameters van deze maatregel aan de hand van verschillende scenario’s. Naast de interne financiële en contextuele expertise werden verschillende publieke en private spelers in Brussel geraadpleegd om de hypotheses, indicatoren en haalbaarheid van de voorgestelde modellen te valideren.
De studie identificeerde verschillende toepassingsscenario’s en belichtte regionale en internationale voorbeelden om de beperkingen van dit type maatregel beter te begrijpen (Vlaanderen, Wallonië, Frankrijk, Catalonië, enz.). De resultaten tonen het volgende aan :
- Het is mogelijk om een deel volkshuisvesting op te leggen in nieuwe ontwikkelingen, zoals het geval is in andere landen (zoals Frankrijk). Deze maatregel bevordert sociale diversiteit en maakt de ontwikkeling van betaalbare woningen mogelijk, ongeacht de waarde van de wijk.
- Om deze maatregel duurzaam te maken voor de spelers in Brussel en het hele gewest, zou er een vaste aankoopprijs voor deze woningen kunnen worden vastgesteld. Op die manier zou de aankoopprijs voor publieke actoren kunnen worden losgekoppeld van de sterke stijgingen op de vastgoedmarkt. Het zou voor overheidsinstanties mogelijk moeten zijn om deze woningen niet te kopen als hun financiële middelen dat niet toelaten. Op deze manier wordt de 25% van de woningen door de ontwikkelaar op de open markt verkocht.
- Om in de hele regio tegen dezelfde prijs te kunnen kopen, ongeacht het prijsniveau van de wijk, is het nodig om een overgangsperiode in te lassen zodat ontwikkelaars en landeigenaren zich aan deze nieuwe regelgeving kunnen aanpassen.
- Als de minimumdrempel voor toegewezen ontwikkelingen wordt vastgesteld op 3.500 m², zou dat goed zijn voor de helft van de nieuwe woningproductie in het Brussels Gewest.
Na dit onderzoeks- en parametriseringswerk in 2023 bleef IDEA Consult, met haar ervaring op vlak van de werking van de Brusselse instellingen, het kabinet van de staatssecretaris in 2024 ondersteunen bij het indienen van de tekst, het voorleggen ervan aan de verschillende adviesorganen en het aanbrengen van de nodige wijzigingen naar aanleiding van de verschillende uitgebrachte adviezen.