Projecten

De uitdaging

Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW) van Elsene wil zijn administratief centrum, dat momenteel gehuisvest is in verouderde gebouwen, herontwikkelen. Door het opstarten van een masterplanproces op wijkniveau wil het OCMW een gedeelde visie ontwikkelen voor de herontwikkeling van de site.

De betrokkenheid van IDEA Consult bij het projectconsortium, geleid door architecten en stedenbouwkundigen van B-architecten, pakt een aantal uitdagingen aan om de haalbaarheid van het project te waarborgen:

• De budgetten evalueren die gepaard gaan met de verschillende stedenbouwkundige scenario’s, als besluitvormingsinstrument voor het selecteren van een definitief scenario;
• Manieren voorstellen om het project te optimaliseren om de haalbaarheid ervan te verbeteren;
• Manieren identificeren om het project te financieren.

De werkwijze & resultaten

Het masterplan is een instrument dat gebruikt kan worden om verschillende scenario’s te testen en te evalueren en om een gezamenlijke visie voor de herontwikkeling van de locatie te ontwikkelen:

• De verschillende gebouwen onderhouden of afbreken en weer opbouwen;
• Logische uitvoering van het omvangrijke vooraf gedefinieerde programma, in dit geval naast het OCMW administratief centrum ook openbare huisvesting, een rust- en verzorgingstehuis, een jeugdcentrum en een multifunctionele sporthal;
• Groene ruimten definiëren en nadenken over mobiliteit.

Tijdens het hele ontwikkelingsproces is de analyse van de financiële haalbaarheid van het project een belangrijk besluitvormingsinstrument, zowel voor het kiezen van opties als om de haalbaarheid van het uiteindelijke project te garanderen:

• Eerst worden de verschillende opties, samengevat in scenario’s, begroot. De uitgaven voor elke post worden gekwantificeerd, net als de inkomsten. In dit geval zijn er 3 soorten inkomsten: grondkosten voor het deel van de grond voor huisvestingsprogramma’s die niet door het OCMW zijn ontwikkeld, de doorverkoop van ondergrondse parkeergarages die de behoeften van het OCMW overschrijden en een bijdrage aan externe ontwikkelingskosten (paden, groene ruimten, enz.).
• Ten tweede werden, nadat een voorkeursscenario was geselecteerd, manieren ontwikkeld om het project te optimaliseren. Met het oog op het aanzienlijke budget dat nodig is en de beperkte middelen van het OCMW, zijn deze voorstellen enerzijds gericht op het terugdringen van de uitgaven, voornamelijk door het programma van het bestuurscentrum te optimaliseren, op basis van de casestudies van andere recent ontwikkelde centra. Aan de andere kant zijn er voorstellen die gericht zijn op het verhogen van de inkomsten, in dit geval door de bouw van een deel van de huisvesting door de particuliere sector, die over aanzienlijke budgetten voor vastgoedinvesteringen beschikt.
• Tot slot heeft een subsidiescan tot doel om de financieringsbronnen te identificeren die beschikbaar zijn op regionaal niveau via financiering door lokale overheden (DIP in BHG) of voor de renovatie van openbare gebouwen (Renolution), gemeenschapsgebouwen (Iriscare voor RVT), of Europese gebouwen (EFRO voornamelijk voor energierenovatie) maar ook verschillende particuliere bronnen (bijv. Bikes in Brussels via de Koning Boudewijnstichting).

De aannames achter de balansen worden getest door middel van verschillende contacten (aannemers, promotors, enz.), maar ook in samenwerking met de klant, die bijvoorbeeld simulaties van leningen heeft gekregen van verschillende banken als onderdeel van deze oefening.

De financiële oefening moet in dienst staan van het project, van de haalbaarheid ervan, zonder de ambitie ervan te bederven.