Projets

Le défi

Le CPAS d’Ixelles souhaite redévelopper son centre administratif actuellement logé dans des bâtiments plus que vétuste. En entamant une démarche de masterplan à l’échelle de l’îlot, le CPAS souhaite se doter d’une vision partagée et partageable pour le redéveloppement du site.

L’intervention d’IDEA Consult au sein du consortium de projet mené par les architectes-urbanistes B-architecten poursuit différents challenges en vue de favoriser la faisabilité du projet :

•  Evaluer les budgets liés aux différents scénarios urbanistiques, comme outil d’aide à la décision pour le choix d’un scénario final
• Proposer des pistes d’optimisation du projet afin d’améliorer sa faisabilité
• Identifier les pistes de financement du projet

La méthode & les résultats

Le masterplan est un outil qui permet de tester et évaluer différents scénario et d’aboutir une vision pour le site  partagée et partageable pour le redéveloppement du site :

• Maintien ou démolition reconstruction des différents bâtiments ;
• Logique d’implantation du vaste programme pré-défini, en l’occurrence ici outre le centre administratif du CPAS, du logement public, une maison de repos et de soin, une maison de jeune, une salle de sport polyvalente.
• Définition des espaces verts et réflexion de mobilité

Tout au long du processus d’élaboration, l’analyse de la faisabilité financière du projet est un outil d’aide à la décision important d’une part, dans le choix des options mais aussi afin d’assurer la faisabilité du projet final :

• Dans un premier temps, les différentes options synthétisées au sein de scénarios sont budgétées. Les dépenses associées à chaque poste sont chiffrées, les recettes également. Dans ce cas, les recettes sont de 3 ordres : des incidences foncières correspondant à la quote-part terrain pour les programmes de logement non développés par le CPAS, la revente de parking sous-terrain sur-numéraire par rapport au  besoin du PCAS et une participation aux aménagements extérieurs impétrants, chemins, espaces verts etc).
• Dans un second temps, une fois un scénario préférentiel retenu, des pistes d’optimalisation au sein du projet sont élaborées. Devant le budget considérable nécessaire et les moyens limités du CPAS, ces pistes visent d’un côté à réduire les dépenses essentiellement via une optimisation du programme de centre administratif, basé sur l’étude de cas d’autres centre récemment développés. D’un autre côté, des propositions visent à augmenter les recettes, en l’occurrence ici via la réalisation d’une part des logements par le privé dont les budgets de participation foncière sont importants.
• Enfin, un subsidy scan vise à identifier les source de financements disponibles au niveau régional via les financements des communes (PTI en RBC) ou de la rénovation des bâtiments publics (renolution), communautaire (iriscare pour les MRS), ou encore européen (feder essentiellement sur la rénovation énergétique) mais aussi diverses pistes privées (ex : bikes in brussels via la fondation Roi Baudoin).

Les hypothèses derrières les bilans sont éprouvées via divers contacts (entrepreneurs, promoteurs etc) mais aussi en lien avec le client qui a par exemple, dans le cadre de cet exercice obtenu simulation de prêt auprès de différents organismes bancaires.

Dans son esprit, l’exercice financier doit être au service du projet, de sa faisabilité sans en abimer l’ambition.