Les couts de la construction ont augmenté de plus de 35% entre novembre 2021 et septembre 2022 (indice Mercuriale, Statbel 2022). Cette augmentation met à mal plus d’une commune wallonne sur trois en termes de production immobilière ainsi de nombreux opérateurs immobiliers publics.

Quatre marché, un particulièrement en tension

Pour différentes études, IDEA Consult a classé les communes wallonnes et bruxelloises selon quatre catégories, en fonction de la croissance des valeurs immobilières d’une part, de ces valeurs en termes absolus d’autre part. Cette typologie déligne quatre types de marchés différents.

• Un marché vieillissant » : des prix haut stagnent mais les valeurs restent élevées
• Un « marché sécure » : les prix sont haut, mais ils montent encore
• Un « marché d’investissement » : les prix sont bas, mais augmentent significativement
• Un « marché en tension » : les prix sont bas et diminuent.

 

A la lecture de cette carte, 95 communes sur les 262 que comptent la Région Wallonne appartiennent à un marché en tension, contre seulement 7 dans la Région Flamande, et aucune en Région de Bruxelles Capitale.

Schématiquement, ces communes se concentrent sur l’ancien sillon industriel, hormis sa section notoire entre Sambreville et Namur. Il reprend l’ensemble de la Botte du Hainaut, une fois passée la zone de périurbanisation de Charleroi et la zone que l’on pourrait assimiler à la Famenne. La dynamique portée par le Grand-Duché du Luxembourg casse cette tendance baissière sur le Sud-Ouest de la Région.

Des bilans de promotions en berne

En réalisant un petit exercice sur des bilans de promotion théoriques reprenant les valeurs moyennes de la Région Wallonne, il apparait que nombre d’opérations deviennent aujourd’hui infaisable financièrement.

Si en 2020, un promoteur pouvait réaliser 15% de marge en construisant à 1200 €/m2 et encore rémunérer l’incidence foncière à concurrence de 100 € en moyenne, la même équation avec les couts de construction à 1500 € se corse significativement. La valeur du terrain devient alors négative, à concurrence de 300 €.

 

Une atténuation par l’indexation

L’indexation des salaires et des revenus devraient permettre de rattraper un premier palier en 2023, mais la traduction de cette évolution dans la propension à rémunérer un mètre carré de logement neuf pourrait tarder jusqu’en 2024. C’est d’autant plus vrai que l’index devrait tourner autour de 10%, bien en dessous des 35% d’augmentation observée dans les couts de construction. Dès lors, les années 2023 et 2024 risquent fort de voir les projets immobiliers à l’arrêt, tant les équations des bilans de promoteur deviennent tendues.

Vers une nouvelle posture publique?

Cette tension sur la promotion immobilière questionne en retour les Partenariats Publics Privés qui peuvent être déployés par les pouvoirs publics. En faisant preuve de créativité et en assumant un rôle d’aménagement plus proactif, elles peuvent diminuer une série de couts et d’incertitudes pour tirer la rentabilité autour des 5%. Mais ces taux restent encore faibles pour stimuler le dynamisme du secteur immobilier. Ils sont en revanche suffisant pour un stakeholder dont les rentrées financières ne sont pas la seule finalité. Si les pouvoirs publics - société de logement, communes, régies, etc. - veulent maintenir une offre de logement neuf dans certains territoires, cela suppose qu’ils portent une part plus significative des projets et des risques qu’ils entrainent.